maggio 12 2015 0comment
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Torna l’interesse per la seconda casa in collina: prezzi ai minimi per i rustici

Un casale da adibire a casa per i fine settimana oppure da utilizzare per inventarsi un’attività ricettiva e cambiare vita. È il sogno di molti, desiderio rinviato durante la crisi immobiliare – particolarmente pesante per il segmento delle seconde case -, ma che oggi torna a manifestarsi con determinazione.

Gli italiani hanno ricominciato a pensare di comperare un casale da ristrutturare. Ma non in tutte le regioni. È quanto emerge dai dati elaborati da Casa.it per Casa24 Plus. Nel 2014 la domanda, infatti, è tornata in positivo in Piemonte, Liguria, Marche, Umbria e Puglia, ma rimane negativa in Lombardia, Toscana e soprattutto Lazio e Abruzzo. E come sale la domanda anche l’offerta aumenta, in rialzo del 3,5% a livello nazionale.

Oggi si può acquistare un casale da riqualificare con una spesa del 4,4% più bassa di un anno fa. «Le soluzioni più care si trovano in Toscana (2.800 euro/mq la media nazionale), ma le punte arrivano a oltre 6.800 euro al mq – dice Alessandro Ghisolfi , responsabile dell’ufficio studi di casa.it -. Quelle più a buon mercato in Abruzzo, Marche e Sicilia (mediamente sotto i 2.000 euro al mq)».

Guardando alla Lombardia, l’Oltrepò pavese è stato da sempre meta di acquisti da parte dei milanesi che vogliono evadere dalla città. Qui, dove appunto si acquistano rustici da usare per il week end, i valori cresciuti fortemente tra il 2001 e il 2006 sono oggi in discesa (-25% negli ultimi cinque anni) e i tempi di vendita si sono allungati oltre i 12 mesi.

Restano care Umbria e Marche, anche se più interessanti come valori della Toscana. Nelle due regioni la domanda sta crescendo (+1,6% rispetto a maggio 2014), mentre i prezzi negli ultimi tre anni hanno lasciato sul terreno in media il 18%. Bisogna mettere in conto uan spesa di 250.000-650.000 euro, a seconda di location e caratteristiche come terreni a coltivazione diretta, presenza di piscine o campi da tennis, boschi e laghetti.

«Il mercato oggi attrae anche, nonostante il perdurare della flessione, famiglie straniere (tutte del Nord Europa come inglesi, danesi e olandesi) – dice ancora Ghisolfi -. Non bisogna dimenticare che questo genere di acquirente è anche figlio di una sorta di processo di migrazione avvenuta in questi anni dai territori della Toscana, grazie alle forti differenze di prezzo, mediamente un 30% più bassi».

E il Sud? In Puglia si risveglia la moda della masseria da ristrutturare, dopo aver toccato il suo apice negli anni passati e dopo aver conosciuto una forte crisi di domanda dal 2011 a oggi. I valori dei prodotti più lussuosi sembrano essersi stabiliti intorno ai 5mila euro al metro quadro, con punte a 9mila euro per gli immobili rifatti e arredati con finiture di lusso, eco friendly e ad alto risparmio energetico. Come traino del mercato hanno contato anche i nomi noti arrivati in Puglia, che negli anni hanno fatto acquisti importanti, come le star Hellen Mirren e Meryl Streep. L’offerta è cresciuta anche nell’ultimo anno, ma a un ritmo molto meno vivace rispetto al 2013, soprattutto per immobili da ristrutturare giudicati molto costosi rispetto allo stato di fatto. In sintesi, si è allargata la forbice fra domanda e offerta con valutazioni che si differenziano anche del 20%. In Sicilia sono arrivati francesi e olandesi. I prezzi di vendita dei tipici casali siciliani, i “bagli”, non hanno ancora conosciuto i picchi estremi degli immobili pugliesi e, soprattutto quando bisogna fare delle pesanti ristrutturazioni, i valori scendono anche sotto i mille euro al mq. Naturalmente un baglio indipendente nelle vicinanze di Taormina o a Brucoli ha un valore che supera facilmente le medie locali.

Oggi nelle ristrutturazioni si privilegia la qualità degli spazi. «Un tema importante è quello relativo al “return of pleasure” – spiega l’architetto Carlo Bellini -: il compito dell’architetto onesto è quello di cercare sempre il migliore Rop per il cliente, che significa il massimo risultato con la minima spesa».

Ma quanto costa mettere in piedi una ristrutturazione? «Il mercato dei casali ha diverse caratteristiche distintive. – dice Guido Lodigiani, direttore corporate e ufficio studi Immobiliare.it -. Le superfici sono estese e vanno valutati i lavori di ristrutturazione eventualmente da compiere: verificare che gli allacciamenti di base siano funzionanti e a norma, il tetto solido, le facciate in buono stato. Il tema del riscaldamento assume rilevanza diversa a seconda della location e della finalità d’uso (prima o seconda casa). In location nel nord Italia da utilizzarsi come prima casa, il tema del risparmio energetico diventa centrale (infissi moderni e soluzioni efficienti di riscaldamento), se l’utilizzo è come seconda casa, tipicamente in primavera/estate, questo tema perde rilevanza, e ne acquistano la versatilità e gradevolezza degli spazi esterni, che siano molto vivibili, oltre alla tranquillità del contesto. In generale il costo di ristrutturazione di livello medio di un casale è di 300-500 euro al metro quadro».

dghiba


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